5 Themen für alle, die aus 2 Wohnungen 1 machen wollen

Überraschung! Das Thema Geld an erster Stelle. Zumindest für Normalsterbliche. Und das, was kommt, ist vermutlich nichts Neues für Sie. Aber Sie können es sich nicht oft genug aufsagen:

Eine rechtzeitige Kalkulation und Zusammenstellung aller aufkommenden Kosten ist wichtig. Wer mag schon böse Überraschungen und Enttäuschungen!

Fragen, die auf Sie zukommen:

• Entspricht der Kaufpreis oder die zusätzliche Miete meinen finanziellen Möglichkeiten?
• Wie hoch sind die Kosten für Adaptierungs- und Renovierungsarbeiten?
• Bin ich auf die langfristige finanzielle Belastung vorbereitet: erhöhte Betriebskosten, sowie Gas- und Stromkosten, Haushaltsversicherung?

Wenn Sie mit Fragen überfordert sind, steht Ihnen hoffentlich ein gescheites und vorausschauendes Familienmitglied zur Seite. Wenden Sie sich auch an Experten, wie Finanzberater und Architekten.

Sicher haben Sie schon eine Vorstellung, wie Sie die neue, große Wohnung einrichten und nutzen wollen. Die räumlichen Möglichkeiten und Ideen beflügeln Sie.

Die Wohnungszusammenlegung wird alle Ihre bisherigen Platzprobleme lösen. Sind Sie sicher? Lesen Sie bitte in jedem Fall weiter!

Im ersten Schritt geben bereits einfache Grundrissdarstellungen Aufschluss über die verschiedenen Möglichkeiten der Wohnungszusammenlegung, die Raumaufteilung, Raumgrößen und Erschließungsflächen.

Diese Skizzen können Ihnen helfen festzustellen, ob die neue Wohnungsgröße überhaupt Ihren Anforderungen entspricht und ob die Zusammenlegung daher sinnvoll ist. Sie zeigen Ihnen weiters, wie die zusammengelegte Wohnung aussehen kann, damit Sie Ihre Bedürfnisse erfüllt.

Im Laufe des Projektes und zum Zwecke der baulichen Bewilligung werden zusätzlich Einreich- und Ausführungspläne erforderlich. Spätestens hier müssen Sie sich an einen Architekten, andere Ziviltechniker oder Baumeister wenden.

“Uj”, fragen Sie sich, “muss ich mich auch mit Vorschriften auseinandersetzen?”. Wenn Sie Wohnungen zusammen legen wollen und diese miteinander verbinden und umbauen möchten, werden Sie zum Bauherr. Und als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass die für den Umbau erforderlichen Bewilligungen eingeholt werden.

Daher ist es nützlich, sich ein bisschen mit Paragrafen auseinanderzusetzen. Aber keine Sorge! Wie bei der Finanzierung und Planung, so gibt es auch in diesem Bereich Experten, die Sie unterstützen: Architekten, Baumeister, wie auch die Referenten der Baubehörde.

Fangen wir damit an zu klären, was bei Wohnungszusammenlegungen baulich alles notwendig sein kann:

• Um Wohnungen miteinander zu verbinden, werden in der Regel Eingriffe in Wohnungstrennwände und/oder -decken erforderlich (Durchbrüche, Abbrüche).
• Abhängig von den Bedürfnissen der Bewohner und den finanziellen Mitteln werden oft auch andere bauliche Änderungen vorgenommen: Bäder und Sanitäranlagen werden verändert, Wände abgebrochen, Räume umgewidmet u.ä.

Was ist genehmigungs- und was anzeigepflichtig?

• Lt. Wohnungseigentumsgesetz (§ 16 Abs 2 Z 2) sind bereits Eingriffe in Wohnungstrennwände und/oder -decken genehmigungspflichtig, da diese zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft zählen; sie trennen ein Objekt vom Nachbarobjekt ab.
• Weil Wohnungstrennwände in der Regel, und -decken immer, tragend sind, sind Eingriffe in solche auch nach der Wiener Bauordnung (§ 60 Abs 1) genehmigungspflichtig.
• Zu den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gehören neben den Eingriffen in tragende Elemente auch Änderungen am äußeren Erscheinungsbild (Fenstervergrößerung, Errichtung einer Terrasse o.ä.) oder die Umwidmung von Räumen  (z.B. Änderung einer Wohnung in Büroraum oder Verkaufsraum).
• Vor Beginn der Bauführungen von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben ist eine Bewilligung (in Wien ist die Baupolizei – MA 37 zuständig) einzuholen. Das bedeutet auch, dass die Zustimmung der Miteigentümer (Unterzeichnung der Baupläne genügt) erforderlich ist.
• Alle Änderungen im Inneren eines Objektes, die tragende Elemente nicht berühren, die Umwidmung von Räumen oder die allgemeinen Teile der Liegenschaft nicht betreffen, sind lt. Wiener Bauordnung (§ 62 Abs 1) nur anzeigepflichtig (Änderung von Badezimmern und Sanitäranlagen, Loggienverglasungen oder Abbruch von nichttragenden Wänden).
• Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren für anzeigepflichtige Bauvorhaben. Die Zustimmung der Miteigentümer ist nicht erforderlich.

FAZIT:

Wohnungszusammenlegungen bedürfen der Zustimmung der Baubehörde. In Wien ist die Baupolizei – MA 37 zuständig.

Mit Rückbau ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gemeint, d.h. wenn aus der zusammengelegten Wohnung wieder zwei werden sollen. Das ist ein Thema, welches eher bei Miet- und Gemeindewohnungen vorkommt.

Auch Miet- und Gemeindewohnungen können zusammengelegt werden. Die Bewilligung geschieht jedoch oft unter der Auflage, dass nach dem Auszug aus der Wohnung die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes möglich ist.

Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes müssen Sie, wie auch die Wohnungszusammenlegung, selbst finanzieren. Folglich kann diese Auflage den Umfang der Adaptierungsarbeiten für die Wohnungszusammenlegung deutlich beeinflussen.

Sie werden sich fragen:

• Wieviel kann ich für die Adaptierung und den nachträglichen möglichen Rückbau investieren?

Je nach den finanziellen Möglichkeiten werden Sie sich entweder für die sparsamsten Umbauarbeiten entscheiden. Sie werden gerade das notwendigste investieren, um aus zwei Wohnungen eine zu machen. Das kann bedeuten, dass Sie nur einen Wanddurchbruch und nicht mehr machen wollen.

Oder, Sie werden ausrechnen, dass Sie noch viele Jahre in der Wohnung leben werden, und dass es sich auszahlt, mehr für die Zusammenlegung zu investieren.

• Wann kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei der Zusammenlegung von Eigentumswohnungen verlangt werden?

Dann, wenn im Zuge der Zusammenlegung auch allgemeine Teile in Anspruch bewilligt wurden. Zum Beispiel kann durch eine Benützungsregelung in einzelnen Fällen die Inanspruchnahme von Gangteilen zwecks Voverlegung der Wohnungseingangstür bewilligt werden.

• Wann kann die Wiederherstellung von zwei Wohnungen statt einer bei Eigentumswohnungen durchaus Sinn machen?

Dann, wenn die Familie nicht mehr wächst, sondern schrumpft. Wenn die Kinder erwachsen sind und sich von den Eltern trennen wollen. Die Kinder können gleichzeitig zu Nachbarn werden. Oder die Kinder wollen so weit weg wie möglich. Dann können Sie Ihrem Budget einen großen Gefallen tun und die zweite Wohnung vermieten.

Nach dem Umbau muss die Zusammenlegung der Eigentumswohnungen im Grundbuch eingetragen werden:

• Dazu bedarf es der Einholung eines neuen Nutzwertgutachtens (Parifizierung, durch einen Ziviltechniker oder Sachverständiger) und eines
• Nachtrags zum bestehenden Wohnungseigentumsvertrag, der von allen Miteigentümern zu unterfertigen ist.

Haben Sie alle Themen durchgestanden, dann schmeißen Sie sich an die Arbeit und freuen Sie sich auf die neue, vergrößerte Wohnung! Die Vorfreude ist bekanntlich die schönste Freude. Alles Gute!

Thema 1 – Finanzierung

• Kalkulation und Zusammenstellung aller aufkommenden Kosten

Thema 2 – Planung

• Grundrissdarstellungen
• Einreich- und Ausführungspläne

Thema 3 – Rechtliche Rahmenbedingungen

• Zustimmung der Baubehörde (in Wien Baupolizei – MA 37)

Thema 4 – Rückbau

• Ist die Wohnungszusammenlegungen unter der Auflage genehmigt, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wieder möglich ist, berücksichtigen Sie dies bei den Umbauarbeiten.

Thema 5 – Nach dem Umbau

• Nutzwertgutachten
• Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag
• Grundbucheintrag